2024年以来，寰宇新址商场合座延续调节态势，二手房商场在“以价换量”带动下，成交保持一定例模，但房地产合座下行压力仍较大。在此布景下，4月30日政事局会议定调楼市政策标的，提倡“统筹参议消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳商场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、周转等使命既要自如想想、拓宽想路，又要稳当把合手、塌实鼓吹”。多项政策落地后部分中枢城市二手房成交着手好转，但新址商场合座尚未较着改善，政策成效仍需时期。预测下半年，权衡在政策托底和高基数效应减弱影响下，寰宇新址销售同比降幅将缓缓收窄，但投资开工推崇或延续偏弱走势，商场仍处筑底阶段。本敷陈主要论断如下：

（1）房价：2024年上半年，二手房商场“以价换量”态势延续，百城二手房价钱累计下落3.61%，已连跌26个月，环比下落城市数目已连续13个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新址价钱累计上升1.24%。

（2）商场供求：上半年，新址销售推崇较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落重复政策拔除显露，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.30），二手房周均成交套数同比增长24.1%，商场推崇较着优于新址，上海、深圳、杭州等城市政策拔除较着，其中上海6月以来二手房多日网签量超千套。

（3）土地商场：2024年上半年，寰宇300城住宅用地供求范围同比降幅均超30%，土地成交楼面均价和溢价率均较客岁同期下降。房企投资赓续聚焦，土地成交的城市靠拢度进一步升迁，TOP20城市住宅用地出让金占寰宇比重升至近六成。土拍热度方面，参加二季度，由于优质地块较少重复房企拿地意愿尚未缔造，仅上海、杭州、成齐等地部分地块尚能竞拍出高溢价，大批土地以底价成交，商场心思低于一季度。土拍法令赓续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。

（4）政策预测：下半年宏不雅政策或进一步发力稳经济，房地产政策权衡将聚焦在“稳商场”“去库存”方面，配套政策有望赓续优化落实。稳商场方面，部分城市仍有望赓续镌汰房贷利率、镌汰往还税费，一线城市限购政策仍有优化空间，同期促进“好屋子”建设的配套政策也有望赓续完善，带动改善性住房需求开释。去库存方面，各地国企收储已建成未售新址权衡将参加履行落地阶段，同期南京、郑州等国企“收旧换新”口头或将得到引申，此外，通过收回、收购等面容周转存量土地的政策也有望获取进展。

（5）商场预测：在各项政策持续发力下，权衡2024年下半年，新址商场下行态势将有所放缓，但由于住户收入预期、房价下落预期尚未较着改善，寰宇房地产商场仍濒临调节压力，新址商场或仍处于筑底阶段。乐不雅预期下，国企收储加速，下半年寰宇新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲不雅预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年权衡同比降幅仍较大；房地产开辟投资额在低基数效应显露下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资推崇权衡仍偏弱，技俩“白名单”等政策深切鼓吹落实，或将对投钞票生一定撑持。

上半年百城二手房价钱累计下落3.61%，环比已连跌26个月；改善型楼盘入市带动新址价钱累计上升1.24%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比变化

数据来源：中指数据CREIS

二手住宅方面，上半年百城二手住宅价钱累计下落3.61%。确认中国房地产指数系统百城价钱指数，2024年上半年百城二手住宅价钱累计下落3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手房价钱仍延续下行态势，除2月、5月受季节要素和政策利好片霎影响外，其余月份百城二手房价钱环比跌幅均呈扩大态势。6月百城二手住宅均价为14762元/平常米，环比下落0.73%，已连续26个月环比下落。

新建住宅方面，上半年百城新建住宅价钱累计上升1.24%。确认中国房地产指数系统百城价钱指数，2024年上半年百城新建住宅价钱累计结构性上升1.24%，较2023年下半年扩大0.99个百分点。具体来看，2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价钱月度环比均呈结构性上升态势，6月百城新建住宅均价为16421元/平常米，环比上升0.15%，涨幅较5月收窄0.10个百分点。

图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比下落城市数目变化

数据来源：中指数据CREIS

从涨跌城市个数看，2024年上半年，百城新建住宅价钱环比下落城市数目保持稳固，二手住宅价钱下落城市数目防守高位。2024年6月，百城新建住宅价钱环比下落城市数目为35个，较5月减少5个；百城二手住宅价钱环比下落城市数目为100个，已连续13个月超90城。

上半年重点100城新址成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房推崇好于新址，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比转增

寰宇：确认国度统计局数据，2024年1-5月，寰宇商品房销售面积为3.7亿平常米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平常米，同比下降20.7%（单月增速为调节基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为7598亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。

现房销售推崇好于期房，占比升迁至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平常米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平常米，同比增长23.0%，推崇较着好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年升迁8.1个百分点。

图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS

重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅合座商场活跃度偏弱，成交范围处连年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平常米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，商场心思有所回升，同期由于客岁同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。

图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅上半年单城市月均成交面积及同比走势

数据来源：中指数据CREIS

不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。确认初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为繁盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而大批二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，本年上半年合座商场心思仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的中枢二线城市，如成齐、杭州，在政策优化后商场活跃度回升较较着，但大批城市商场调节压力仍较大。

图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势

图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势

数据来源：中指数据CREIS

二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房商场合座保持活跃，推崇较着好于新址商场。确认中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新址成交套数同比下降42.7%，二手房推崇较着好于新址，成交范围合座处于较高水平。5.17新政落地后，二手房商场心思较高，同期在以价换量的带动下，商场热度延续，6月以来（6.3-6.30），二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%，商场推崇亦优于新址。

表：一线城市近期商场推崇

表：部分重点二线城市近期商场推崇

注：上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。 数据来源：中指数据CREIS

5.17楼市“一揽子”政策落地后，中枢一二线城市纷纷跟进落地，政策拔除也缓缓显露，分城市来看：

上海：5.27政策优化后二手房成交有所放量，6月，上海新址、二手房分别成交10505套、26367套，在部分技俩靠拢网签备案带动下，新址日均成交套数环比增长26.6%，较客岁同期下降23.2%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍独身购买二手房范围扩大至外环内），环比增长40.7%，6月以来多日网签超1000套，二手房商场活跃度较高。

深圳：6月，深圳新址、二手房各成交2927套、4172套，在部分技俩降价促销及较低基数下，新址成交套数环比增长45.7%，同比下降4.0%；二手房商场保持较高活跃度，在5月高基数下，环比较5月增长5.3%，同比在低基数下增长71.0%，商场延续和缓缔造态势。

杭州：政策优化拔除持续，6月，杭州新址、二手房各成交8352、7537套，环比分别增长68.5%、20.3%，新址同比下降8.2%，二手房在低基数下同比增长98.3%。主城区部分热门技俩入市，带动区域商场活跃度升迁，如霞映锦绣里、绿城沁百合、滨江兴曜潮起等技俩，均触发社保排序法令，同期，面前低总价、老破斗室源成为二手房商场成交主力，在价钱持续调节后这部分房源总价上风突显，二手房商场活跃度较高。

表：2024年1-5月及2023年1-5月重点城市新址、二手房高总价商品住宅成交套数占比

数据来源：中指数据CREIS

需求结构来看，2024年前五月一线城市高总价段二手房需求开释邃密，5.17新政后，伴跟着二手房价钱的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新址成交占比升迁。新址商场来看，上海多个改善型技俩入市，带动1-5月1000万以上总价段的技俩成交套数占比较客岁同期升迁6.3个百分点；广州取消120㎡以上限购后，改善性需求持续开释，新址商场中800万以上总价段成交套数占比较着升迁；无锡、合肥、成齐、青岛等多个二线城市高总价段新址成交占比均有不同程度升迁。二手房商场来看，一线城市二手房价钱持续下落，重复更多大户型次新址挂牌入市，部分购房者转向二手房商场，高总价需求开释邃密，而跟着价钱逐轮番整到位，5.17新政后低总价、老破小成交量较着增多，部分刚需客户也参加二手房商场。二线城市仅少数城市高总价段二手房成交占比有所增多。

上半年重点50城批准上市面积同比下降约四成，50城可售库存出清周期延迟至21.3个月，短期库存去化仍存压

寰宇：2024年1-5月，寰宇房屋新开工面积为3.0亿平常米，同比下降24.2%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，已连续3个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为2.2亿平常米，同比下降25.0%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。2024年1-5月，寰宇房屋施工面积为68.9亿平常米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积为48.2亿平常米，同比下降12.2%。寰宇房屋好意思满面积为2.2亿平米，同比下降20.1%，降幅连续2个月收窄。

图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅上半年月均批准上市面积走势

图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势

数据来源：中指数据CREIS

重点城市：新址销售调节态势未改，同期土地成交范围持续收缩，新址供应范围持续在低位。据初步统计，2024年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1060万平常米，同比下降约40%。参加二季度，由于客岁4、5月基数回落，同比降幅较着收窄，但6月在较高基数下，同比降幅再次扩大。合座来看，6月批准上市面积环比小幅回升，但同比下降约50%，未出现往年6月因房企冲刺年中事迹带来的供应岑岭，土地缩量带来的新址技俩供应趋缓快意缓缓显露。

图：2018年至2024年50个代表城市商品住宅销供比走势

数据来源：中指数据CREIS

从供求对比来看，上半年供需两头依然偏弱，重点50城合座推崇为供小于求。据初步统计，2024年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1060万平常米，同期月均成交面积约1370万平常米，销供比为1.30，由于供应端持续走弱，合座呈现出供小于求的特色，面前商场仍处于去库存阶段。

图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

数据来源：中指数据CREIS

受供应缩量影响，重点城市库存范围小幅下行，但出清周期仍在延迟。限定2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.34亿平米，较2023年末下降2.2%，按近12个月月均销售面积计较，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延迟3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。

概述来看，2024年上半年，重点城市商场活跃度合座偏弱，5.17政策落地后，部分中枢城市商场心思出现缔造，在以价换量带动下，二手房成交范围着手回升，但新址商场合座推崇不足预期，大批城市推崇仍较为低迷。短期来看，中枢一二线城市商场活跃态势有望延续一段时期，从而对寰宇商场形成一定撑持，但持续时期及缔造节拍仍依赖于住户收入预期好转。对于更多二线、三四线城市来说，或需要恭候中枢城市商场活跃度进一步回升缔造带动。

上半年土地商场推崇庸俗，300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，TOP20城市出让金占寰宇比重升至近60%

2024年上半年，新址销售推崇尚未好转，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较严慎，同期4月末天然资源部提倡“合理抑遏新增商品住宅用地供应”后，政府推地节拍放缓，寰宇300城住宅用地供求两头同比降幅均超三成。确认初步统计，2024年上半年，寰宇300城住宅用地推出1.1亿平常米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607万平常米，同比下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。土拍热度方面，仅部分热门城市优质地块尚能终了溢价成交，大大批城市地块底价成交致使出现流拍，合座成交楼面均价同比下降10.1%，溢价率较客岁同期下降2.4个百分点。

表：2024年上半年寰宇300城各线城市住宅用地推出和成交相干决策同比变化

注：推露面积按公告时期统计，为经兴修筑面积。 数据来源：中指数据CREIS

各线城市住宅用地推出、成交范围同比均下降，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。确认中指数据，2024年上半年，一线城市住宅用地推露面积同比降幅约六成，其中上海、广州、深圳降幅均在七成以上；二线、三四线城市受场所政府推地及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交各决策同比均下降，其中土地出让金降幅均超四成。部分城市优质地块拍出较高溢价，而大批城市或郊区土拍心思仍较低，成交楼面均价更多是结构性变动，一线城市同比上升12.5%，二线、三四线城市同比分别下落8.9%、15.2%。

土地成交的城市靠拢度进一步升迁。确认中指数据，2024年上半年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占寰宇出让金的比重较2023年全年均有所升迁，TOP20城市住宅用地出让金占寰宇比重近六成，TOP50城市占比近或者。

流拍撤牌方面，2024年上半年，寰宇住宅用地流拍撤牌率上升。确认中指数据，2024年上半年，寰宇住宅用地流拍撤牌1361宗，流拍撤牌率26.2%，较客岁同期升迁3.5个百分点。其中，二季度，寰宇住宅用地供求同比缩量较着，流拍撤牌522宗，流拍撤牌率21.1%，较2024年一季度回落9.8个百分点，较客岁同期回落2.1个百分点。

从重点城市来看，2024年供地贪图总量缩减约10%。近两年，大批城市土拍心思持续低迷，政府推地信心显不足，同期，本年4月末，天然资源部发布《对于作念好2024年住宅用地供应关系使命的告知》，其中提到要合理抑遏新增商品住宅用地供应，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，这些均影响了2024年各地的土地贪图供应量。确认中指监测，限定6月末，重点22城有20城发布了2024年供地贪图，供应范围延续缩减态势，合座同比下降约10%。北京、成齐客岁供地贪图完成率较高，2024年贪图供应量与客岁持平。其余城市中，合肥、广州、上海贪图供应量降幅在一成左右，宁波、无锡、长春等城市降幅超三成，苏州降幅达六成以上。郑州、福州、沈阳在低基数影响下，2024年贪图供应量同比较着增长。

表：重点城市22城2024年商品住宅供地贪图（市本级，公顷）

注：北京2024年供地贪图按下限计较，上海按均值计较（含城中村、旧改用地）。青岛接管2024住宅发展年度贪图中数据。重庆为全市口径。长春2023年供地贪图对比数据接管中期调节版。供地贪图完成率=推出宅地范围/贪图供应范围。 数据来源：中指数据CREIS

土拍法令方面，2024年以来政府赓续采用愈加活泼和商场化的竞拍法令，提高房企参拍积极性。一是，3月，上海平缓“70/90”政策，深圳跟跨越消“70/90”政策并减少住宅公摊面积，福州于2月优化阳台面积法令。二是，4月30日，北京海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，冲突了此前15%的旧例，6月7日，上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，面前仅剩北京、深圳等少数城市仍保持宅地土拍最高限价政策。同期，杭州在销售限价、青岛在土地出让金余款交纳期限方面也作念出相应优化。 

土拍热度方面，一季度中枢城市推崇尚可，二季度土拍热度下滑较着。2024年头，上海、杭州、北京、合肥等城市优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上，1-3月22城各月成交溢价率均在8.5%以上；步入二季度，房企举牌意愿较低，住宅用地成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成齐等地部分地块尚能竞拍出高溢价，6月22城溢价率降至3%左右，是2023年以来月度较低水平。

图：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢价率

数据来源：中指数据CREIS

具体来看，上海、杭州土拍防守一定热度，成齐优质地块带动下拉升合座溢价率。上海上半年悉数出让19宗地，其中13宗溢价，10宗触顶，二季度出让11宗，7宗溢价，5宗触顶，房企举牌意愿较高。杭州上半年景交宅地34宗，19宗溢价，其中16宗溢价率在10%以上。成齐本年持续加大优质地块推出力度，出让的30宗地中，10宗溢价，其中锦江区潘家沟村3宗溢价率均在30%以上。

北京、合肥、长沙二季度溢价率下行较着。北京主要受地块质料欠佳影响，2024年上半年悉数出让19宗地，二季度仅占6宗，其中4宗区位一般，2宗系缚交易且肇端价较高（海淀永丰地块肇端价78亿元，向阳酒仙桥地块肇端价112亿元），多底价成交。合肥、长沙主要由于房企拿地力度减弱，合座成交地块的溢价率均由一季度的20%以上降至二季度的5%以下，仅部分地块溢价成交，出让地块多为底价。

青岛、南京一季度成交地块均为底价，而在近期土拍中，土地商场热度略有回升，部分地块竞拍出高地价。如6月19日，南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/㎡，位居南京历史第二位；6月20日，青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/㎡，刷新了青岛楼面价记录。

重庆、天津、无锡、沈阳土拍心思持续低迷，本年以来成交宅地广阔为底价，房企拿地信心偏弱。

拿地企业方面，22城中央国企仍是拿田主力，部分城市场所国资占比较高，民企占比约两成。确认中指统计，2024年上半年，22城累计拿地金额中，央企、寰宇布局的国企及场所国资占比悉数达75%，其中央国企占比较2023年全年升迁4个百分点，北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在或者左右，合肥、天津央国企占比也过半。福州、郑州场所国资占比较高，拿地金额占比均超七成。另外，杭州、青岛腹地民企加大深耕力度，民企拿地金额占比在5成以上。

合座来看，2024年上半年，寰宇300城住宅用地供求范围缩量态势仍较较着，同比降幅进一步扩大。重点城市2024年的住宅用地供应贪图广阔下调。参加第二季度，由于推地量较低，重点城市的土拍作为相应较少，部分中枢城市土拍也出现降温行情，大大批城市土地以底价成交，合座土地商场保持低温态势。

在此工夫，土拍法令进一步优化，上海取消了地价溢价率10%上限要求，而北京则试点实施分段率领价，部分地块上调溢价率上限。由于新址商场缔造仍存在省略情趣，房企拿地时广阔持严慎派头，上半年大批城市的拿田主力依然是央国企。推敲到上半年各地供地节拍较为沉静，权衡下半年各地将有更多优质地块推出，房企参与土拍的意愿或将缓缓增强，局部区域/特定地块有望出现点状回暖。

1-5月房地产开辟投资额同比下降10.1%，降幅连续3个月扩大

图：2014年至2024年5月房地产和住宅累计开辟投资过甚同比增速

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

房地产开辟投资额同比降幅连续扩大，合座推崇仍偏弱。2024年1-5月，寰宇房地产开辟投资额为4.1万亿元，同比下降10.1%。其中，住宅开辟投资额为3.1万亿元，同比下降10.6%，占房地产开辟投资的比重为75.9%。

图：2014年至2024年5月寰宇房企到位资金同比增速及2024年1-5月各项资金来源同比增速对比

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

在房企融资政策持续优化、技俩“白名单”持续鼓吹带动下，1-5月房企到位资金降幅有所收窄，但受销售较弱影响，房企资金面仍承压。2024年1-5月，房地产开辟企业到位资金为4.3万亿元，同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。其中，国内贷款为6810亿元，同比下降6.2%，降幅较1-4月收窄3.9个百分点，占到位资金的比重为16.0%。自筹资金为1.5万亿元，同比下降9.8%，降幅较1-4月收窄0.3个百分点，占比为34.8%。定金及预收款为1.3万亿元，同比下降36.7%，降幅较1-4月收窄0.5个百分点，占到位资金的比重为29.6%。个东说念主按揭贷款为6191亿元，同比下降40.2%，占到位资金的比重为14.5%。

重磅会议召开在即，宏不雅政策或将持续加力稳经济，房地产政策仍有优化空间

宏不雅经济方面，本年以来，我国经济稳固启动，但外部环境依然复杂严峻，国际部分经济体已参加降息通说念，但好意思国高利率环境仍在延续，单边主义昂首，外部环境复杂性、严峻性、省略情趣上升，我国外贸时事难言闲适。从国内来看，4月30日中央政事局会议指出“经济持续回升向好仍濒临诸多挑战，主如果灵验需求仍然不足，企业操办压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大轮回不够顺畅”，踏实面前经济回升向好趋势仍需政策持续加力，会议中也指出“要赶早刊行并用好超恒久绝顶国债，加速专项债发期骗用进程，保持必要的财政开销强度”，确认财政部音问，限定6月14日，超恒久国债已刊行4次共1600亿元，财政政策或将持续发力，同期，会议决定7月召开第二十届中央委员会第三次全体会议，下半年宏不雅政策或将进一步落地落实，助力经济稳中向好发展。

表：2024年以来中央要紧会议中触及房地产的内容梳理

数据来源：中指参议院概述整理

房地产政策方面，年头两会《政府使命敷陈》明确本年房地产政策聚焦在稳商场、防风险、促转型等方面。1月住建部、金融监管总局建立城市房地产融资调解机制，随后各地加速落实跟进，相干轨制接续完善，技俩“白名单”为企业提供了更多资金支撑。同期，住建部屡次召开保险性住房建设使命现场会，保险房建设和筹集受到中央及监管部门高度爱好，各地以配租型和配售型保险房为主体的保险体系建设进一步加速。保险性住房开辟贷款、“平急两用”环球基础设施建设贷款以及城中村立异专项借钱配套资金持续落位，“三大工程”在稳投资、稳需求等方面起到一定积极作用。

4月30日政事局会议初次提倡“统筹参议消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市政策标的愈加明确，5.17监管部门出台“一揽子”新政，效率在稳商场、去库存，对商场预期产生了较着带动，6.7国常会再提“去库存”，提倡“对于存量房产、土地的消化、周转等使命既要自如想想、拓宽想路，又要稳当把合手、塌实鼓吹”，为商场开释了愈加积极信号。

从政策举措来看，稳商场方面，5月17日监管部门落地多项举措，包括镌汰首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消寰宇层面首套、二套房贷利率下限，镌汰公积金贷款利率，镌汰购房门槛和购房资本，促进购房需求开释。

去库存方面，一方面，5月17日央行明确设立3000亿元保险性住房再贷款用于收购企业已建成未售新址，用作配售型或配租型保险性住房，国企收储未售新址成为政府主推的消化存量房产的面容；6月12日，央行召开保险性住房再贷款使命鼓吹会，指出“鉴戒前期试点陶冶，效率推动保险性住房再贷款政策落地成效，加速推动存量商品房去库存”。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保险性住房使命视频会议，将收储范围扩大至市县。

另一方面，5月17日天然资源部相干教学明确提倡处置闲置土地、周转存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调节操办条目和想象要求、促进土地二级商场流畅转让、支撑场所按照“以需定购”原则，以合理价钱收回闲置土地，用于保险性住房建设。6月24日，据商场音问，天然资源部正协同关系部门参议具体政策，拟通过专项债券支撑政府回收房企闲置用地。4月底，天然资源部发晓示知，指出各地异日新增住宅用地供应量与当下商品住宅去化周期、周转存量范围关联，消化存量土地的配套政策也在缓缓落地。

除此之外，“好屋子”建设屡次被说起，4.30中共中央政事局会议提倡“要麇集房地产商场供求关系的新变化、东说念主民大众对优质住房的新期待”，6.7国常会强调要“顺应东说念主民大众对优质住房的新期待”，“好屋子”建设和供给照旧成为异日行业发展共鸣，建设节拍加速有望进一步促进改善性住房需求开释。

图：2022年以来各地因城施策频次（限定6月30日）

表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（限定6月30日）

注：悉数列中一条政策可能笼罩多个维度。贵寓来源：中指参议院概述整理

场所层面，确认中指监测，2024年上半年寰宇有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策保持较高频次。具体来看，一线城市在限购、限贷、公积金贷款等方面均有政策优化，限购方面，北上广深政策举措主要靠拢在镌汰购房个税/社保年限、支撑多孩家庭购房、优化非中枢区限购等方面，除广州取消120平常米以上限购外，北上深中枢区域仍保持严格限购。限贷方面，5.17政策后北上广深均下调了首付比例和房贷利率，其中广州首付比例降至首套15%/二套25%，下调力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、广州同日出台公积金新政，针对购买绿色低碳建筑的购房者赐与公积金额度的上浮。 

二线和三四线城市赓续从取消限购、完善二套房认定法式、优化公积金贷款政策、优化限售、披发购房补贴等方面优化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限购政策，大批城市首付比例降至寰宇下限要求并取消商贷利率下限，多个二线城市首套房贷利率降至3.05%、二套降至3.15%，下调幅度较大。多地快速落实5.17新政，对商场心思产生积极影响，成心于带动购房需求开释，中枢城市商场活跃度缓缓升迁。另外，多地通过披发购房补贴饱读吹农民进城购房，出台支撑农民废弃、退出农村屋基地相干政策。杭州、苏州、武汉、南京等城市出台购房即可请求落户政策，成心于促进东说念主口流入。 

各地供给端政策亦在持续优化，为房企建设“好屋子”提供了更好条目。如本年3月，上海在第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均作念出一定优化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。另外，江西省、南京、临沂等地均发布住宅品性升迁想象相干文献，北京要求“开展保险性住房居住品性拜访，索取‘好屋子’基本要素和要道决策，参议制定保险性住房“好屋子”建设实施意见和配售型保险性住房建设导则”。

除此之外，国企收储未售新址成为政府力推的“去库存”口头，近两个月广州增城区、杭州临安区以及贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新址”的相干公告，配套政策正在加速落地，成心于缓解企业资金压力，同期也有助于加速商品房商场去库存及增多保险房供给。同期2024年以来多地鼓吹住房“以旧换新”，促进一二手商场联动，其中南京、郑州鼓吹力度相对较大，国企收旧换新的拔除正缓缓显露。跟着更多城市参与“以旧换新”，新址、二手房商场联动或愈加顺畅。

表：2024年上半年一线城市平缓限购限贷限价政策主要举措

贵寓来源：中指参议院概述整理

合座来看，2024年以来，中央屡次强调房地产的要紧性，闲适房地产对于闲适宏不雅经济大盘至关要紧，4.30政事局会议为本年房地产调控政策定调后，6.7国常会进一步明确政策标的，也开释了愈加积极有劲信号，商场不稳、政策不啻。下半年房地产供需两头政策有望进一步优化调节，各地去库存相干举措或将加速落实。

从政策趋势上看，需求端，放开中枢城市限制性政策仍是需求端优化的要紧标的，权衡一线城市将赓续优化限购政策，京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购，取消郊区限购，非腹地户籍购房社保年限要求有望进一步镌汰，购房政策与生养、东说念主才等政策麇集，增多特定东说念主群购房限额等。各地镌汰房贷利率、镌汰往还税费等仍然具备空间，同期各地有望加大住户购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补东说念主头”。

供给端，一方面，合理抑遏以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，权衡政策举措聚焦优化土拍法令，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好屋子”提供更多支撑；另一方面，权衡技俩“白名单”政策深切鼓吹，镌汰企业操办压力，同期加速对房企此前预缴税费的算帐节拍，实时退税为房企提供资金流动性。

从去库存方面来看，场所按照“以需定购”原则，联动保险房供给，收储已建未售新址的节拍或加速，收回闲置存量土地、周转存量土地的配套政策也有望加速落地。同期参考南京、郑州住房“以旧换新”口头，并麇集“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求开释。

上半年超预期调节，权衡下半年在各项政策持续发力下，商场下行态势将趋缓，全年新建商品房销售范围将降至10亿平米以下

2024年1-5月，在高基数、住户置业意愿未见较着改善、二手房商场对新址需求形成一定分流效应等要素影响下，寰宇新建商品房销售范围同比降幅超20%，4月底中央政事局会议开释政策利好，5月监管部门和各地政府积极落实稳商场举措，中枢城市政策拔除缓缓显露，带动寰宇新址商场角落改善，5月单月，寰宇商品房销售面积、金额同比降幅较4月分别收窄2.1和4.1个百分点，但商场能否筑底企稳并终了缔造行情仍依赖于住户收入预期的改善程度。

图：2019年以来央行城镇储户拜访中关系收入和处事预期变化情况

数据来源：央行，中指数据CREIS

短期住户收入和处事预期尚未较着改善。确认央行《2024年第一季度城镇储户问卷拜访敷陈》，2024年一季度城镇储户收入信心指数与上季基本持平，仍处于近几年较低水平；处事预期指数较上季度升迁0.2个百分点，但合座亦处于2019年以来相对低位，城镇储户处事、收入预期并未出现较着改善，权衡将赓续拖累住户置业意愿，制约房地产商场缔造节拍。

确认中指拜访数据，2024年6月，受访者采用“购房意愿强于上月”的比例较上月下降2.4个百分点，“购房意愿弱于上月”的比例环比升迁，购房者不雅望心思仍较重，住户入市节拍放缓，受访者采用1年内置业的比例赓续下降，环比下降0.5个百分点。

另外，二手房价钱较着下落、区位配套更为优厚等要素影响下，二手房性价比进一步升迁，购房者采用二手房的意愿仍较高。概述来看，面前制约新址商场缔造的要素并未出现较着蜕变，权衡2024年下半年新址商场仍处于筑底阶段。

值得顺心的是，5月17日，央行明确设立3000亿元保险性住房再贷款，按照贷款本金的60%披发再贷款，可带动银行贷款5000亿元，用于收购房企已建成未出售的商品房。假定收购主体20%的资金为自有资金，80%的资金从银行贷款，按均价1万元/平常米、 7折收购计较，5000亿元贷款悉数可收购接近9000万平常米商品住宅，若政策加速落地，将对稳商场起到积极作用。

表：2024年寰宇房地产商场主要决策预测拔除

数据来源：中指参议院测算

从下半年商场走势来看，确认“中国房地产业中恒久发展动态模子”，跟着客岁高基数效应进一步减弱以及房地产供需两头政策持续发力，乐不雅预期下，国企收储加速，下半年寰宇新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年销售面积9.9亿平常米，同比下降10%左右；中性预期下，下半年寰宇新建商品房销售面积同比仍下降约10%，全年同比下降接近15%；悲不雅预期下，住户收入预期仍偏弱，稳商场、去库存政策不足预期，则下半年寰宇新建商品房销售面积同比降幅仍较大，全年降幅约18%。

图：2022年以来各线代表城市新建商品住宅成交面积走势

数据来源：各地房管局，中指数据CREIS

下半年，一线城市在政策优化带动下，新址成交范围有望和缓缔造；二线、三四线城市低基数效应较着减弱，新址成交面积同比降幅或将较着收窄。2024年上半年，在高基数影响下，各线城市新址成交面积同比降幅均较大，短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，跟着下半年政策端持续发力，一线城市商场心思有望赓续好转，从而带动新址成交范围和缓缔造；二线、三四线城市政策优化空间不足，商场心思合座或难有较着改不雅，商场活跃度权衡将保持在低位，但跟着下半年高基数效应的较着减弱，新址成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分中枢城市下半年商场有望缓缓筑底企稳。从全年来看，各线城市新址商场调节态势或较难蜕变，部分中枢城市因客岁上半年高基数，全年景交面积同比降幅或较大，如北京、杭州、成齐等城市。

图：2012年以来寰宇商品房待售面积及新开工面积同比

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

土地成交范围大幅下滑态势尚未扭转，新址成交面积同比降幅仍较大，商品房待售面积处于高位，或将赓续制约房企新开工范围，下半年新开工面积同比降幅或仍较大。在影响新开工的多个要素中，土地成交范围是新开工最前端决策，本年以来寰宇土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，上半年同比下降29.3%，土地成交面积回落态势尚未扭转，权衡将赓续拖累新开工范围；同期，本年以来，寰宇新建商品房销售面积同比降幅超20%，尚未出现好转迹象，权衡也将制约下半年新开工节拍；另外，2024年5月，商品房待售面积（已好意思满未售面积）超7.4亿平常米，处于历史高位，或将赓续影响房企开工意愿。多个要素影响下，下半年新开工面积或难有较着改善，同比降幅或仍较大。

4月30日，中央政事局会议明确“统筹参议消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量房产与保险房相麇集照旧成为要紧标的，通过现存存量房产更动为保险房或导致短期配售型保险房新增建设放缓，进而导致其对新开工面积的撑持受到一定影响。

图：2019年以来施工、新开工、好意思满面积和房地产开辟投资、建筑工程投资同比走势

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

在房地产施工面积大幅下滑、新开工面积延续回落态势、好意思满面积同比下降等多个要素影响下，下半年建筑工程投资或合座处于低位，这仍将是房地产开辟投资的主要拖累项之一，权衡下半年建筑工程投资合座处于低位，同比或赓续下降。另外，本年以来土地出让金大幅下滑，或将拖累下半年土地购置费缔造。

概述推敲建筑工程投资和土地购置费（两项占房地产开辟投资的比重超90%），权衡下半年房地产开辟投资的推崇或仍较弱，但跟着低基数效应的缓缓显露，下半年房地产开辟投资额同比降幅或收窄。全年来看，中特性形下，房地产开辟投资同比下降接近8%，悲不雅预期下，同比降幅或超10%。

合座来看，由于住户收入预期、房价下落预期尚未较着改善，2024年下半年，寰宇房地产商场仍濒临调节压力，新址商场或仍处于筑底阶段。乐不雅预期下，下半年寰宇新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲不雅预期下，全年降幅约18%。供给端，新址销售商场缔造节拍沉静、土地商场缩量态势未改、商品房待售面积处于高位等要素影响下，新开工面积下行态势或较难蜕变，全年权衡同比降幅仍接近20%；房地产开辟投资额在低基数效应显露下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资推崇权衡仍偏弱，技俩“白名单”等政策深切鼓吹落实，或将对投钞票生一定撑持。

自如想想，实质性鼓吹去库存并加力促需求是要道

4月中央政事局会议提倡“统筹参议消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，6月7日国常会提倡“赓续参议储备新的去库存、稳商场政策措施。对于存量房产、土地的消化、周转等使命既要自如想想、拓宽想路，又要稳当把合手、塌实鼓吹”，定调楼市“去库存”。现阶段的“去库存”与上一轮“去库存”比拟，最大的不同是我国房地产商场面濒临的供求关系已发生较着蜕变。当年有十分一部分住户居住条目较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采用的面容是通过“棚改货币化安置”拆除老旧房屋开释住房需求，进而终了去库存。而当下我国住户基本住房需求照旧得到满足，库存不仅包括存量房产，也包括闲置土地和存量土地，存量房产中除了涵盖待售新址、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对住户二手房挂牌量攀升、置换不畅对新址商场的影响。

针抵消化存量土地，5月17日，天然资源部相干老成东说念主照旧明确提倡处置闲置土地、周转存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调节操办条目和想象要求、促进土地二级商场流畅转让、支撑场所按照“以需定购”原则，以合理价钱收回闲置土地，用于保险性住房建设。6月25日，据商场音问，天然资源部正协同关系部门参议具体政策，拟通过专项债券支撑政府回收房企闲置用地，异日相干配套政策有望缓缓细化落地。

针抵消化存量房产，5月17日，央行提倡设立3000亿元保险性住房再贷款，支撑场所国企以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房。国企收储未售新址照旧成为政府力推的“去库存”口头，除此之外，近两年场所也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等亦然消化存量房产的要紧口头补充。

·口头一：国企收储未售新址

“国企收储未售新址”是由场所国企脱手，直收受购开辟企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保险房。

国企收储未售新址将对商场产生多方面影响：第一，成心于加速保险性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理建树。第二，成心于商场库存的去化，缓解开辟企业的资金压力，去库存拔除最为平直。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，成心于快速配租配售，也将成心于促进房企加速技俩好意思满节拍。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支撑在建工程，助力保交房。

表：近几年部分城市“场所国企收储未售新址”的相干实践及政策

贵寓来源：中指参议院概述整理

此前在2023年头，央行设立1000亿元租出住房贷款支撑贪图，支撑8个城市（天津、成齐、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）试点商场化收购存量住房，增多租出住房供给。确认中指监测，除了以上8个试点城市之外，苏州、杭州等城市近几年也有“国企收储未售新址”（改作租出住房）的相干实践，5.17政策以来，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地饱读吹收购相宜条目的存量房源用作保险性住房。各城市中仅郑州范围较大，限定2024年5月，郑州城发安堵累计收购10.6万间房源，房源大部分为商办公寓，有少部分为住宅技俩，主要用于东说念主才公寓。近两年试点城市照旧积存了部分告捷陶冶，不错为其他城市提供更多参考鉴戒，这也有助于推动保险性住房再贷款加速落地成效，加速“去库存”。

值得顺心的是，保险性住房广阔对户型/面积有一定限制，与在售新址或存在一定错配，同期若更动为配售型保险房，则需要较大幅度打折收购才能满足配售政策（频频要求价钱是相近商品房的50%）；若更动为保租房，大批城市房钱收益率较低情况下也需要贴息、技俩打折等配合才能终了收益均衡。

·口头二：以旧换新

“以旧换新”是指在政策支撑下，业主利用名下的二手房去置换新址的一种口头。确认中指参议院监测，限定2024年6月30日，寰宇已有超90城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流口头，分别有超30、40城参与。其中，“中介优先卖”口头的拔除很大程度上取决于商场启动情况，在面前“买方商场”下，该口头中二手房出售法子的省略情趣较大，现在合座拔除较为有限。与之比拟，“国企收旧换新”已有城市获取一定拔除。

“国企收旧换新”口头是由国资平台直收受购业主二手房，业主再去购买新址。确认中指参议院监测，从客岁下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

“换新”法子中，各地政策存在一些各异。

一种由国企平台收购，同期赐与换房主说念主较大采用范围，纳入房源库的房企新址技俩均可购买。确认中指监测，现在郑州的“收旧换新”口头对“换新”范围不竭较小。郑州“收旧换新”由国资平台直收受购业主旧房，限定6月30日，据郑州房产往还服务平台娇傲，换房主说念主可选新址楼盘共计191个，一方面，换房主说念主采用范围较多不错升迁住户换购积极性，另一方面，成心于参加房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资才能的要求较高。

（2）另一种是收购房源的国企平台限制换房主说念主仅可购买该企业旗下指定的新址技俩（终了定向去库存），现在大部分城市采用这种面容。限制换房主说念主购买的楼盘范围会对政策拔除产生一定影响，这亦然当年不少城市政策拔除不较着的要紧原因，但若进行收储的房企在当地技俩较多，也会产生较好拔除。

以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的第一阶段口头就主如果由南京安堵进行房源收储，同期将新址可购房源限制在旗下十余个技俩中。从南京第一阶段拔除来看，由于南京安堵旗下在售技俩较多（14个技俩可选），房源饱和，且不少技俩位于南京主城区，使得换房主说念主可选范围较大，商场响应较为积极，相应的住房需求得以实时开释。限定6月27日，安堵集团14个楼盘累计来访约3000组，交纳新址意向认筹金的换房主说念主约690组；累计完成600多套房源的评估使命，已有208套存量住房签署了四方公约。

城市案例--南京

第一阶段：4月27日，南京安堵建设集团发布《南京安堵建设集团对于存量住房“以旧换新”试点作为的公告》。试点面容：试点工夫（2024年12月31日前），换购东说念主可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价钱以评估价为依据。收购主体：南京置新钞票照看有限公司（南京安堵建设集团有限拖累公司旗下全资公司）。相干要求：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、饱读楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、交易、办公、公寓等。存量住房应成套、产权昭着，景况为可往还（不存在典质、担保或查封等其他不行置换景况）。首批试点限额2000套。可购房源：可置换的新建商品住房房源，为安堵集团旗下14个技俩，约7800套。

第二阶段：6月6日，南京房产微政务发布《对于推出住房耗尽第二批次“以旧换新”房源的告知》。试点面容：2024年6月10日-12月31日，市属、区属涉房国企麇集新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房耗尽“以旧换新”作为。收购主体及要求：南京奥体建设等12家房企，房企自行详情旧房收购范围和条目。可购房源：再推出21个新建商品房技俩2780套房源。

跟着政策的鼓吹，南京6月开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安堵集团技俩外新增21个技俩2780套房源，各楼盘实行“一盘一策”，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行详情。从参与房企来看，仍以城投或国企为主，部分技俩为民企与国企协作技俩。技俩笼罩区域则增多了江北、江宁、高淳、天下等区域，“以旧换新”基本铺开到了南京全市。尔后，江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点作为，其中江宁区房地产企业定约（9家房企）10个楼盘提供了1000套房源，浦口、建邺分辩认收购存量住房1000套、200套，新址房源触及的企业更为丰富，更多民企技俩参与其中。

合座而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新址商场库存去化，同期还不错加速政府保险性住房筹集节拍。天然，比拟国企直收受储未售新址，收旧换新需要个东说念主业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此口头也需进一步完善操作过程，以保险政策实施拔除，比如：二手房回收频频需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前频频需要消除典质，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，异日政策在支撑带押过户、赐与优惠补贴等方面有望进一步完善。

·口头三：非居改租

“非居改租”指针对闲置和低效利用的非住宅技俩，将其缓助为租出用途的房屋，进而促进存量房产周转。2021年，国务院出台《对于加速发展保险性租出住房的意见》，提倡对闲置和低效利用的非居住存量房屋，在相宜相干条目下，允许改建为保险性租出住房。

在政策支撑下，“非居改租”成为各城市积极探索的要紧标的，北上广深、天津、厦门等好多重点城市均出台了“非居改租”相干政策，广阔对改建范围、改建法式及过程进行了明确法令，改建技俩用作保租房工夫，广阔明确不变更土地性质，不补缴土地价款，并按法令享受金融、财政税费减免等优惠。

从本轮消化存量房产的几种口头来看，中枢齐是将存量房产更动为保险性住房，在住房保险体系中，保险性住房主要包括配售型保险房和配租型保险房。

针对配售型保险房，2023年8月，《对于经兴修设保险性住房的率领意见》提倡配售型保险房的发展想路以来，多地照旧公布了首批或2024年配售型保险房的建设贪图，深圳、广州、福州贪图1万余套。当下我国房地产商场总体供过于求，大批城市基本住房需求已得到满足，而况商品房商场存在较大库存压力，因此各地应落实“以需定建”，抑遏配售型保险房的新建范围，优先通过存量房产更动为保险性住房的面容进行筹集，幸免形成新的库存问题，促进房地产商场稳固健康发展。

针对配租型保险房，面前出台消化存量房产相干政策的城市大批将存量房产更动为了保租房。“十四五”工夫，寰宇贪图筹集保租房870万套（间），限定2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务范围，体量仍较为纷乱。当年各地供给保租房的面容，除了新建外，不少来自于商场化长租公寓的“纳保”筹集，推敲到今明两年保租房办法仍有一定缺口，异日若将存量房产更动为保租房，既不错加速保租房的筹集进程，也不错灵验消化商场库存，促进房地产商场企稳收复，但比拟“纳保”筹集的面容，国企收储存量房产更动为保租房需要较多增量资金支撑。

表：部分重点城市保租房筹集贪图与完成情况

数据来源：中指参议院概述整理

跟着中央政事局会议提倡“统筹参议消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，去库存已成为短期房地产政策的要点之一。麇集从5.17政策基调来看，国企收储未售新址正成为政府力推的消化存量房产的口头，除此之外，权衡场所已有实践陶冶的国企收旧换新、非居改租等口头可能也将赓续同步引申。

与此同期，由于新址供给的源流是土地供应，因此政策也需麇集土地商场进行统筹安排，周转存量土地亦然抑遏与去化商场库存的要紧措施。中央照旧提倡，对于尚未开辟或已开工未好意思满的存量土地，通过政府收回收购、商场流畅转让、企业赓续开辟等面容妥善处置周转，推动房地产企业缓解远程和压降债务，促进土地资源高效利用。在中央精神率领下，各地政府权衡将加大存量土土地活力度，促进土地资源精打细算集约利用，化解商场库存压力。

另外，措置房地产濒临的问题，内容仍是尽快推动商场往还收复，加大促需求力度，如优化中枢城市限制性政策，镌汰往还税费、加大购房补贴力度等。合座来看，当下措置房地产问题需要“一揽子”政策协同发力，从5.17新政来看，政策正在向多措并举措置房地产窘境的标的鼓吹，并围绕抑遏供给，加速去化等出台了具体政策措施。异日跟着各城市大面积引申以及配套资金的落地落实，权衡将成心于加速房地产商场企稳收复。

2024年以来，房地产仍处于调节阶段，房企销售延续下滑态势，降幅略有收窄。上半年，TOP100房企销售总数为20834.7亿元，同比降幅连续4个月收窄。供地量大幅减少及房企投资仍偏严慎下，TOP100企业拿地总数同比下降超三成。融资方面，房企融资范围同比下降超两成，信用债占比升迁。上半年，监管部门持续开释政策利好，企业应紧抓场所政府收储契机，积极去库存，同期借助技俩“白名单”，积极融资闲适现款流，并增强品牌力和居品力，打造适合购房者需求的“好屋子”。

图：2021年至2024年上半年TOP100房企累计销售额均值及增速情况

注：文平分析所用销售额，如无绝顶证明，均指全口径销售额。 数据来源：中指数据CREIS

2024年上半年，TOP100房企销售总数为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月收窄3.8个百分点，连续4个月收窄。6月份，典型企业如绿城中国、中建壹品等销售增长较为较着。上半年，百亿以上阵营44家，阵营调节还在持续。千亿以上阵营6家，较客岁同期减少1家，销售额均值1330.8亿元。第二阵营（500-1000亿）企业4家，较客岁同期减少6家，销售额均值577.8亿元。第三阵营（300-500亿）企业6家，较客岁同期减少10家，销售额均值387.2亿元。第四阵营（100-300亿）企业为28家，较客岁同期减少17家，销售额均值163.2亿元。

图：2022-2024年上半年TOP100企业拿地总数

数据来源：中指数据CREIS

2024年上半年，TOP100企业拿地总数3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅赓续扩大。4-5月，土拍政策频出，房地产企业也在积极适归并调节计策。一方面，对于上风地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也愈加强烈。另一方面，对于性价比不高的地块，房企拿地较为严慎。

融资方面，房企融资范围同比仍下降。2024年上半年，房地产企业债券融资总数约2822.9亿元，同比下降26.1%；其中信用债同比下降21.9%，国际债下降54.8%，ABS下降33.3%。信用债为主要债券融资渠说念，占比升迁。信用债占比65.5%，同比升迁4.2个百分点，在政策支撑的影响下体现出了一定的融资韧性；国际债占比仅为1.8%，同比下降1.1个百分点，融资渠说念几近关闭；ABS占比32.7%，同比下降3.1个百分点。

合座来看，2024年上半年，诚然楼市政策接续优化，但政策显效尚不较着，企业销售去化仍承压。下半年，稳商场、去库存政策有望赓续发力，在此布景下，一方面，企业应利用政策机遇，积极与场所政府对接去库存，同期把合手中枢城市政策窗口期，加大营销力度促回款，并持续提高居品力，打造相宜商场需求的“好屋子”；另一方面，房企应顺应期间发展，积极探索并确立新的发展口头，“轻重并举”或是要紧发展标的，企业应加强拓展轻钞票业务契机，其中场所国资托底技俩、保险性住房技俩等具备较大代建空间，需积极把合手代建契机。

( 全文完)